Kako izgleda overa založne izjave kod notara?

Njome vlasnik nepokretnosti daje saglasnost da njegova nekretnina bude opterećena hipotekom radi obezbeđenja obaveza iz kredita.

Overa založne izjave kod notara najčešće se obavlja u formi solemnizovane isprave. Notar proverava pravnu ispravnost dokumenta i identitet učesnika, objašnjava pravne posledice izjave i potvrđuje da ona odgovara njihovoj volji.

Time se povećava pravna sigurnost kupca, prodavca i banke.

Kada je potrebna overa založne izjave kod notara?

Založna izjava je potrebna kada banka odobrava kredit čija se otplata obezbeđuje hipotekom na nepokretnosti.

Najčešće se koristi prilikom kupovine stana ili kuće putem stambenog kredita, ali može biti potrebna i u drugim situacijama.

Založna izjava se daje:

• kod kupovine nekretnine putem stambenog kredita;
• kod refinansiranja postojećeg kredita obezbeđenog hipotekom;
• kada se druga nepokretnost daje banci kao sredstvo obezbeđenja.

U praksi se založna izjava najčešće sastavlja i potpisuje neposredno pre overe kupoprodajnog ugovora. Tačan redosled zavisi od procedure banke, dogovora učesnika i dokumentacije potrebne za realizaciju kredita.

Ko potpisuje založnu izjavu?

Založnu izjavu potpisuje vlasnik nepokretnosti na kojoj treba da bude uspostavljena hipoteka. To lice daje saglasnost da se njegova nepokretnost optereti u korist banke.

Kod kupovine stana na kredit založnu izjavu najčešće potpisuje prodavac, pošto je u trenutku potpisivanja i dalje upisan kao vlasnik nepokretnosti. Hipoteka se tako uspostavlja pre nego što kupac bude upisan kao novi vlasnik.

Ako nepokretnost ima više vlasnika, u postupku moraju učestvovati sva lica čiji se vlasnički delovi opterećuju hipotekom. Njihove izjave i saglasnosti moraju biti date u odgovarajućoj formi.

Založnu izjavu može pripremiti pravna služba banke ili notar. Kada dokument dostavi banka, važno je da notaru bude predata konačna verzija sa tačnim podacima o kreditu, poveriocu i nepokretnosti.

Dokumentacija potrebna za overu

Za overu založne izjave kod notara potrebno je pripremiti dokumentaciju na osnovu koje se utvrđuju identitet potpisnika, vlasništvo nad nepokretnošću i osnov potraživanja banke.

Najčešće se dostavljaju:

• važeća lična karta ili pasoš potpisnika;
• založna izjava koju je pripremila banka ili notar;
• ugovor o stambenom kreditu;
• kupoprodajni ugovor ili predugovor;
• podaci o nepokretnosti iz katastra.

Dodatna dokumentacija može biti potrebna ako nepokretnost ima više vlasnika, ako neku stranu zastupa punomoćnik ili ako je među učesnicima maloletno lice. Posebne isprave ili saglasnosti mogu se tražiti i kada je potrebno učešće sudskog tumača.

Notar može podatke o nepokretnosti proveriti kroz dostupne službene evidencije, ali učesnici treba da obezbede svu dokumentaciju koju zahtevaju banka i javnobeležnička kancelarija.

Postupak overe kod notara

Postupak počinje pripremom založne izjave. Dokument najčešće priprema banka koja odobrava kredit, mada ga može sastaviti i notar na osnovu podataka i dokumentacije koju dostave učesnici.

Nakon toga postupak obično obuhvata sledeće korake:

1. Banka ili notar pripremaju založnu izjavu.
2. Notar proverava identitet potpisnika, priloženu dokumentaciju i podatke o nepokretnosti.
3. Notar upoznaje vlasnika sa sadržinom dokumenta i objašnjava mu pravne posledice uspostavljanja hipoteke.
4. Vlasnik nepokretnosti potpisuje založnu izjavu.
5. Notar solemnizuje dokument i potvrđuje da on odgovara propisanoj formi i izraženoj volji potpisnika.
6. Notar dostavlja založnu izjavu nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke.
7. Banka nastavlja postupak realizacije i isplate kredita u skladu sa svojim uslovima.

Banka najčešće isplaćuje kredit kada dobije potvrdu da je katastar primio zahtev za upis hipoteke. Međutim, pojedine banke zahtevaju konačno rešenje kojim je hipoteka upisana.

U takvoj situaciji isplata kredita može biti odložena za nekoliko dana, odnosno do ispunjenja uslova koje je banka postavila.

Troškovi overe

Trošak solemnizacije založne izjave obračunava se prema iznosu stambenog kredita.

Prema cenovniku koji je korišćen za navedeni obračun, takse iznose:

Za kredit čiji je iznos veći od 14.000.001 dinar, navedena taksa povećava se za 720 dinara za svaki dodatni milion dinara kredita. U prikazane iznose uključeni su PDV i materijalni troškovi javnog beležnika.

Ako postoji više prodavaca, trošak se uvećava za 1.800 dinara za svakog sledećeg prodavca. Dodatni troškovi mogu nastati kada je potrebno prisustvo sudskog tumača ili prevodioca, kao i kada je prodavac maloletno lice.

Pošto se javnobeležnička tarifa i način obračuna mogu menjati, konkretan iznos treba proveriti kod izabranog notara prema tarifi koja važi na dan solemnizacije.

Pravne posledice

Nakon što založna izjava bude dostavljena nadležnoj službi za katastar, na nepokretnosti se upisuje hipoteka u korist banke.

Hipoteka služi kao sredstvo obezbeđenja potraživanja koje banka ima na osnovu ugovora o stambenom kreditu.

Vlasnik može da nastavi da koristi nepokretnost, ali ona ostaje opterećena sve dok kredit ne bude otplaćen i hipoteka formalno izbrisana iz katastra.

Sama otplata kredita ne dovodi automatski do brisanja hipoteke. Nakon izmirenja duga potrebno je pribaviti odgovarajuću saglasnost banke i sprovesti postupak brisanja tereta.

Ako korisnik kredita ne izmiruje ugovorene obaveze, banka može pokrenuti postupak naplate iz vrednosti založene nepokretnosti. To znači da nekretnina može biti predmet prodaje radi namirenja dospelog potraživanja banke.

Zbog ozbiljnosti ovih posledica notar je dužan da vlasniku objasni značenje založne izjave pre njenog potpisivanja i solemnizacije.

Na kraju

Overa, odnosno solemnizacija založne izjave, predstavlja ključni korak između odobrenja stambenog kredita i njegove isplate.

Njome vlasnik daje saglasnost za uspostavljanje hipoteke, dok notar proverava dokumentaciju, objašnjava pravne posledice, potvrđuje ispravu i dostavlja je katastru.

Visina troška prvenstveno zavisi od iznosa kredita i broja učesnika u postupku. Na konačan iznos mogu uticati i dodatne okolnosti, kao što su učešće sudskog tumača, zastupanje putem punomoćnika ili činjenica da je prodavac maloletno lice.

Pre zakazivanja solemnizacije potrebno je proveriti spisak dokumenata, uslove banke i iznos naknade koji važi na dan overe.