Pravo plodouživanja često se ugovara kada vlasnik želi da prenese nepokretnost na drugo lice, ali da istovremeno zadrži mogućnost da je koristi ili da ostvaruje prihod od nje.
Najčešći primer je poklon stana detetu, uz zadržavanje doživotnog prava roditelja da u njemu živi ili da ga izdaje.
Kada je reč o porezima, važno je razlikovati porez na pravo plodouživanja od poreza koji se plaća na samu nepokretnost.
Poreski tretman se tokom vremena menjao, zbog čega starije verzije zakona mogu sadržati pravila koja više nisu primenjiva.
Da li se plaća porez na pravo plodouživanja?
Prema novijem poreskom tretmanu, pravo plodouživanja nije poseban predmet poreza na imovinu. To znači da se poseban godišnji porez na pravo plodouživanja ne plaća samo zato što neko ima upisano pravo da koristi tuđu nepokretnost i ubira prihode od nje.
Ipak, u starijim verzijama Zakona o porezima na imovinu pravo plodouživanja bilo je izričito navedeno među pravima na koja se plaća porez.
Prema tadašnjem rešenju, kada je na nepokretnosti postojalo pravo plodouživanja, porez se plaćao na to pravo, a ne istovremeno i na pravo svojine.
Zbog toga se u starijim dokumentima može pronaći podatak da je plodouživalac bio poreski obveznik. Takvo pravilo ne treba automatski primenjivati na današnje poreske obaveze, jer se poreski propisi menjaju i važe za određenu poresku godinu.
Činjenica da se ne plaća poseban porez na pravo plodouživanja ne znači da je nepokretnost oslobođena poreza.
Na stan, kuću, poslovni prostor ili zemljište i dalje može postojati obaveza plaćanja poreza na imovinu, ali se poreski obveznik određuje prema važećim zakonskim pravilima.
Ko plaća porez na nepokretnost?
Kada na nepokretnosti postoji samo pravo svojine, poreski obveznik je, po pravilu, njen vlasnik.
On prijavljuje nepokretnost i plaća porez u skladu sa njenom vrednošću, površinom, vrstom, lokacijom i drugim elementima relevantnim za obračun.
Situacija može biti složenija kada na istoj nepokretnosti postoji više različitih prava. U određenim slučajevima zakon kao obveznika može odrediti lice koje nepokretnost koristi, kao što su korisnik, zakupac ili držalac.
Takvo pravilo služi da se spreči višestruko oporezivanje iste nepokretnosti po više osnova.
Drugim rečima, cilj nije da i vlasnik i korisnik plate puni porez za isti objekat, već da se utvrdi koje lice ima prvenstvo kao poreski obveznik.
Prema starijem zakonskom rešenju, obveznik je bio imalac prava koje je tada bilo predmet oporezivanja. Ako je više lica imalo isto pravo na jednoj nepokretnosti, svako je plaćalo porez srazmerno svom udelu.
Treba razlikovati poresku obavezu od obaveze održavanja nepokretnosti. Plodouživalac obično snosi redovne troškove korišćenja i održavanja, kao što su tekuće popravke, računi i manji radovi.
Vlasnik, sa druge strane, po pravilu snosi vanredne i veće troškove koji utiču na samu vrednost i trajnost nepokretnosti.
To ko plaća popravke ili račune ne određuje automatski ko mora da plati porez na imovinu. Poreski obveznik se utvrđuje isključivo prema važećem zakonu i pravnom statusu nepokretnosti.
Zašto postoje različita tumačenja?
Različiti odgovori na pitanje da li se plaća porez na pravo plodouživanja najčešće nastaju zbog korišćenja zakonskih tekstova iz različitih perioda.
Stariji tekst Zakona o porezima na imovinu, objavljen u „Službenom glasniku RS“ br. 26/2001 i 80/2002, izričito je navodio pravo plodouživanja među pravima na koja se plaća porez.
Prema tim odredbama, plodouživalac je mogao biti poreski obveznik, dok se porez nije istovremeno obračunavao i vlasniku po osnovu svojine.
Kasniji poreski tretman je drugačiji. Pravo plodouživanja, kao i određeni oblici zakupa zemljišta i poslovnog prostora, više se ne posmatraju kao posebni predmeti poreza na imovinu.
Zbog toga stariji zakon može biti koristan za razumevanje ranijeg sistema, ali nije dovoljan za utvrđivanje trenutne poreske obaveze.
U poreskim pitanjima uvek treba proveriti:
- koja verzija zakona je važila u konkretnoj godini;
- kada je pravo plodouživanja ustanovljeno;
- kako je nepokretnost upisana u katastar;
- koje lice je prema važećem propisu poreski obveznik.
Poreska obaveza se ne određuje samo prema sadržaju ugovora o poklonu ili plodouživanju. Nadležni poreski organ uzima u obzir zakonske odredbe koje važe za period za koji se porez utvrđuje.
Praktičan primer
Roditelj odluči da pokloni stan svom detetu, ali u ugovoru zadrži doživotno pravo plodouživanja.
Nakon zaključenja i sprovođenja ugovora:
- dete postaje vlasnik stana;
- roditelj ostaje plodouživalac;
- roditelj ima pravo da živi u stanu;
- roditelj može da ga koristi i ubira prihod od izdavanja, ako ugovorom nije drugačije određeno;
- pravo plodouživanja upisuje se u katastar.
Prema novijem poreskom tretmanu, roditelj ne plaća poseban godišnji porez samo zato što ima pravo plodouživanja. Ipak, za stan kao nepokretnost i dalje može postojati obaveza plaćanja poreza na imovinu.
Ko će biti naveden kao poreski obveznik zavisi od važećeg zakona, načina korišćenja nepokretnosti i podataka evidentiranih kod nadležnog poreskog organa.
Roditelj kao plodouživalac najčešće snosi redovne troškove, kao što su računi, manje popravke i uobičajeno održavanje.
Dete kao vlasnik snosi vanredne troškove, na primer veću sanaciju objekta ili zamenu važnih delova nepokretnosti.
Ako roditelj izdaje stan i ostvaruje prihod od zakupnine, može nastati posebna poreska obaveza po osnovu prihoda od nepokretnosti. To nije porez na pravo plodouživanja, već porez na prihod koji plodouživalac ostvaruje izdavanjem.
Zaključak
Prema novijem poreskom tretmanu, porez na pravo plodouživanja ne plaća se kao poseban godišnji porez samo zbog postojanja tog prava.
Ipak, na samu nepokretnost može postojati obaveza plaćanja poreza na imovinu, dok prihod ostvaren izdavanjem može biti oporezovan po drugom osnovu.
Starije verzije zakona predviđale su drugačije rešenje i pravo plodouživanja izričito su tretirale kao oporezivo pravo. Zbog toga je pri utvrđivanju poreske obaveze presudno proveriti važeću verziju zakona i poresku godinu na koju se obaveza odnosi.
